就三里屯太古里缘何成为首店收割机的是个啥！

三里屯太古里缘何成为“首店收割机”？

核心提要：具有近200年历史的太古团体对中国市场的野心隐隐透出，最新数据显示，零售物业上，太古地产在中国内地的布局，已超过香港和美国。

2008年8月8日，北京奥运会开幕。当天晚上，人们脸上贴着中国国旗，聚在3里屯VILLAGE广场上的户外大屏看开幕式。中国队进场时，有人带头喊起了 中国加油 ，1时热潮涌动。 3里屯看奥运 成了1群人的集体回想。

5年后，VILLAGE改名太古里，具有近200年历史的太古团体对中国市场的野心隐隐透出。最新数据显示，零售物业上，太古地产在中国内地的布局，已超过香港和美国。

太古地产进入中国内地10年，布局的项目其实不多，但在创造 首店 记录上下手果断。60多家国际1线品牌和设计师品牌，都是在太古里开设了中国内地第1家门店。

8月29日的天猫新零售公然课大快消专场上，3里屯太古里与天猫签署战略合作协议。3里屯太古里总经理余国安说：正与天猫在 憋大招 ，创造新的购物体验。

首店收割机

2015年上任3里屯太古里总经理后，余国安迅速启动了 品牌调剂、硬件升级、市场推行 的升级计划。1系列动作下，3里屯太古里收获新称号 首店收割机 。

3里屯太古里寻觅的 首店 其实不局限于奢侈品牌，而是多为够潮够先锋的设计师品牌。例如陈冠希主理潮流名店JUICE北京首店、余文乐所创潮牌Madness全球首家实体店等。来自广东江门的红 喜茶 首入北京就选了3里屯太古里，还有因《来自星星的你》中千颂伊同款被卖断货的韩国眼镜品牌Gentle Monster。

2016年至今，3里屯太古里共引入超过60家 首店 。客群明显年轻化，消费者中女性占比也有所增加，到达60%左右。余国安说， 3里屯太古里是北京潮流地标，来这里的人就喜欢看新事物、新品牌。所以我们要努力去找新品牌。

海外品牌落地中国的首选常常是香港和上海。但在余国安看来，香港开店运营本钱太高，上海商圈分散、定位各异，而北京的高端潮牌聚集地只有3里屯太古里。

1个新品牌在进驻3里屯太古里时，通常会以 快闪店 先试水，快速进行低本钱的测试，吸引粉丝、在社交媒体上引发讨论，待时机成熟后再以旗舰店进驻。

余国安说，从 首店 的邀约、意向到进驻，3里屯太古里会与品牌方就定位、定价、店铺形象等进行深入探讨。乃至最早1批开店的品牌如阿迪达斯，3里屯太古里都会延续跟进，不断对其产品配置、竞争策略提出建议。

2018年上半年，3里屯太古里零售销售额增长10%，整体出租率高达97%。太古地产称，3里屯太古里的优化工程，预计还将对出租率和租金收入带来正面影响。

从 3里屯VILLAGE 到3里屯太古里

3里屯太古里最开始就是以 首店 出名。10多年前，还叫3里屯VILLAGE时，他们就敢引进北京第1家红底高跟鞋品牌Christian Louboutin、时尚买手店I.T Beijing Dover Street Market，更别说亚太地区首家苹果零售店、阿迪达斯全球最大旗舰店。

回想起10年前的 首店战略 ，当时负责招商的工作人员还会说，是 逼到最后没办法了 。

2007年初，太古地产携手摩根斯坦利斥资42.5亿元收购3里屯地块，这个名为 3里屯VILLAGE 的项目是太古地产进入中国大陆的第1站，当时其实不为业界所看好。毕竟，那时中国的开放式商业街区还很罕见，而大陆市场对很多国际品牌来讲还显得陌生并充满风险。

有1阵子实际上是很失望的。 3里屯太古里物业营运经理毕波说，觉得自己 特别像1个导游 。由于很多大牌会时不时过来看看场地、了解进度，接着非常官方地以 我们回去斟酌1下 结束，然后杳无音信。

虽然困难，但3里屯VILLAGE仍坚持对品牌严格的挑选。时任太古地产中国行政总裁百德利(现任太古地产行政总裁)曾在接受采访时说： 我们花了大量的时间想象，如果顾客走进VILLAGE，在某些地方他想看到甚么样的店。 首先开业的南区主打时尚潮流，北区则以豪华内敛为特点，很多不符合定位的品牌因此被谢绝。

对选定的品牌，太古地产则提供10分诱人的租金方案：开业早期，租户不用支付固定的租金，而是根据营业额的涨幅按比例支付，将开发商与商铺的权益捆绑在1起。

2008年底，3里屯VILLAGE南区的出租率已达90%，并有70%的店铺开始营业。

渐渐地，人流如织开始成为3里屯VILLAGE的常态。隔着1条工体北路，几近同时开业的3里屯SOHO却渐渐开始门可罗雀，构成鲜明对照。邻近的太平洋百货也在2009年由于经营不善、租金上涨等缘由亏损，终究于2011年正式撤出。

2013年4月26日，3里屯VILLAGE正式改名为3里屯太古里。前太古地产(中国)投资有限公司常务总裁安格里(Gordon Ongley)说， 到这时候我们已可以说3里屯VILLAGE是成功的。人们开始意想到VILLAGE是太古地产做的，这也很重要。

慢吞吞 的太古

成心思的是，当太古地产挖空心思吸引大牌时，同1商圈的SOHO中国却在忙着卖房。

3里屯SOHO的产权被切割销售，2008年7月，开盘1周，预售额就到达43.5亿元，均价超过4.9万/平方米，火爆程度惊呆了当时的房地产市场。

据媒体报导，购买3里屯SOHO商铺、住宅的主力为 煤老板 ，大部份是来自河北、东北、内蒙古、山西等地的能源资金。投资客占多数致使入住率低，业主分散引入品牌又使得3里屯SOHO业态混乱，购物体验不佳，顾客自然都跑去了3里屯VILLAGE。

但不可否认的是，相比只租不售的太古地产，3里屯SOHO的热销确切让开发商赚得盆满钵满。

太古地产的 慢 是出了名的。进入内地10年，仅建成数个项目。据太古地产2018年中期事迹报告，目前在运营的只有北京3里屯太古里、广州太古汇、北京颐堤港、成都远洋太古里、上海兴业太古汇、广州汇坊这几个项目，另有上海前滩项目计划于2020年落成。

我们不是用1个月、1年，多是210年、310年时间来(运营项目)。 余国安打了个比方，如果房子是你打算永久住下来的，就连1个螺丝钉你也会仔细挑选、细细打磨。

太古地产成立于1972年，其母公司太古团体已有近200年历史，属于英国施怀雅家族。听说，100多年前，约翰?撒缪尔转身步入女性的柔美世界?施怀雅看到中国人逢年过节就在大门上贴 大吉 ，因此决定将它作为公司的中文名，结果由于笔误，写成了 太古 。

香港《明报》曾评价太古地产：向来 以1个成心长时间在此做生意的务实商人 的角度看问题。

太古地产的 慢 熬出了 匠心 。曾参与筹建成都远洋太古里项目的余国安回想，为了让其中1个喷水池在晚上构成人工彩虹，他们花了2年的时间研究，不断找科学家、艺术家讨论。现在，他们又开始想着怎样把 人工彩虹 搬到风大干燥的北京3里屯太古里。

在每一个项目的设计早期，太古地产就将 融入社区 作为目标，力求与当地的文化、风俗融为1体。3里屯太古里南区依着4通8达的胡同计划，北区则以开放式的庭院整体布局，类似北京的4合院。同为开放式商业街区的成都远洋太古里，则以纵横的里巷、低层建筑群等，与散落其间的6栋古院落、建筑，和众多历史街道奇妙融会。

广州太古汇，楼顶4000平方米的空中花园，屋顶地面每块青石板间预留了3毫米缝隙，高跟鞋跟卡不进去，又能较好地排出积水，以适应广州多雨的气候。为了这个花园，2、3层间距被拔高至8米，为植物根系留出2米厚的土层。而传统项目常置于屋顶的空调机组等装备，则被挪到最高的塔楼，牺牲了很多写字楼租赁面积。

3里屯太古里+天猫

接下来对3里屯太古里来讲，最重要的是购物体验， Shopping experience! 余国安说，线上线下未来1定会融为1体，但体验是不同的。 我可以在天猫旗舰店领阿迪达斯的优惠券，也能够来3里屯太古里阿迪达斯看贝克汉姆。

为了营建1个具有无可替换体验的 场 ，3里屯太古里努力将国际1线大牌1年只办1次的推行活动拉到北京，如Armani Box、科颜氏地球实验室等。

今年3里屯太古里与天猫开始频繁合作。4月，法国知名时尚品牌 YSL 进驻天猫旗舰店的前夕，下举行的首场推行活动就选在3里屯太古里，类似的合作方还包括兰蔻、NARS等。

3里屯太古里也是天猫智慧商圈的重要合作火伴。早在去年，3里屯太古里就与口碑买通了会员系统，并推出专属会员卡。借此，3里屯太古里得以通过大数据取得消费人群的画像，从而实现精准营销。

据悉，将新颖的裙装廓型与苏绣图案相结合天猫与3里屯太古里正在推动包括智慧快闪、智慧门店、智慧派样、智慧母婴室、智慧卫生间、智慧停车等新零售项目。通过打造线下流量入口，将商圈人群数字化，共建商圈流量运营体系。

8月29日的天猫新零售公然课大快消专场上，3里屯太古里与天猫签署战略合作协议。此前20多天，3里屯太古里才刚迎来它的10周年庆典，而今年也正是天猫10周年。余国安说，3里屯太古里与天猫在 憋大招 ，双方合作将更加全面和深入，具有 突破性 。 与天猫合作，让3里屯太古里从1个潮流地标升级成为1个又潮又有智慧的商圈。

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