距地铁2千米，每平造价仅1万的边沿商业，是如何通过设计变成明星项目的？屋顶秧田工装
你值得花10分钟来学习今天的内容。
本文来自公众号“彼山（ID:yonderdesign），中国最专业的新兴商业地产策划与设计机构，为您定期推送原创前沿商业地产资讯解读，作者彼山团队”。
笔者最近在做商业地产设计和策划时，在面对甲方的内部商业团队和其他乙方顾问公司时，常常能在他们的各种商业意向图或愿景图中看到曼谷的The Commons这么1个商业项目。
《曼谷商业 The Commons》2′02″
1般来讲，1个商业项目越经典，就越高频率地出现在新项目前期发展计划PPT中作为未来项目打造的理想参照。比如首创峡谷商业体验奇观的大阪难波公园，我就在近乎1半的乙方汇报文件意向图中见到其熟习的身影。
The Commons近来如此高的出镜率激起了彼山的好奇心，因而我们专门飞到曼谷考察了这个项目，顺便也将曼谷近几年新开的商业地产逐1体验了1番。
对曼谷，我们最大的感受是这个东南亚中心城市与其气温匹配的设计温度正喷薄而出，曼谷的建筑设计，景观和视觉平面设计都到达了很高的水准。
这点我们在未来会选取1些项目详细梳理介绍。而对The Commons，我们则认为它是1个小型商业项目，通过由外到内，由硬件到软件的极致设计炼成的1颗城市宝石，我们必须进行严重介绍。
01
先天不足，离地铁两千米远！
首先，对游客或非本地社区客来讲，找到这个项目是比较费力的。
曼谷的大多数商业项目都在BTS轻轨沿线（曼谷的交通非常拥堵），但是The Commons项目本身到离得最近的轨道交通站也需要步行近两千米。并且项目其实不处在区域的商业主街上，而是座落在主街拐进来100米左右的1个社区道路上。
这对1个商业项目来讲，意味着暴光度和扫过人流的极大缩水。因此，项目本身除本地社区居民之外还必须作为1个口碑目的地型项目来吸引外来人流。
另外这个项目的造价也非常低，这个面积约在5000平米的项目预算总造价只有不到5000万人民币。就这样，不临主街，低造价预算就成为摆在项目发展眼前的困难。
因此，虽然“项目要好，造价要低”常常成为设计师吐槽甲方不切实际的槽点，但是这里必须要说，通过优秀的设计（包括策划，建筑，品牌和视觉设计等），项目好造价低实际上是能够实现的。
并且要达成这个目标也只能够通过设计手段来化腐朽为奇异。（不过如果甲方的要求变成“项目要好，造价要低，设计费也必须低”的话那就自求多福啦）
02
设计团队的3大妙招
因而，在低预算的条件下，本土设计团队Department of Architecture做出了几个非常大胆的决定：
第1个是作为热带地区商场全部项目公区内部不设置空调，完全依托排气扇辅助的自然透风。
第2是作为1个多层的商业项目，项目公区内不设置自动扶梯，垂直交通必须依托步行楼梯或垂直电梯。
第3是全部项目主材质使用混凝土，几近没有额外的饰面材料。
首先，对项目公区不设置空调显得非常大胆，需知这个项目名称就叫The Commons而Common Area在商业中也就是‘公区’的意思。明显项目叫这个词的意图就是希望大家把这里当作1个人群聚集并产生社交与交换活动的场所。
在进入项目入口处的标示墙，1副由设计原创的论述这1项目理念的铜板壁画精确转达了这1核心理念：
Our Intention Is To Build First A Community, Then A Mall（我们的理念是先打造1个社区，然后再做商业项目）
而这样1个场所在酷热难耐的曼谷明显没有空调是待不住人的，但是The Commons通过设计的方式竟然玩出来了。解决方式首先在于对形体的处理上，项目位于主街拐进来的1条社区上，在接近项目的进程中由于邻近建筑的遮挡感受不到任何前方有个商业项目的痕迹，而直到你到项目跟前的那1刻，1个巨大的盒子漂浮在1个巨大的台阶上突然显现在你眼前。
那种突如其来视觉震动让走在路上的行人非常容易不自觉地要踏上台阶1探究竟。对项目来讲，不在主街上人流少没关系，我通过这么个设计，把过路人流尽可能吸进来，提高转化率。
而这样的设计不单单带来情势上好处，踏上台阶拾级而上，你能立刻就感觉到1阵凉意袭来，完全不同于街道上的酷热。这首先得益于这个巨大的混凝土盒子为下方的空间投下巨大的阴影，隔绝的阳光的直射。
同时，盒子内部结合垂直交通又设置了1系列直达屋顶的中庭开口构成了空气上下对流的天井效应，让热空气源源不断美团众包要穿工作服吗?地向上升腾。
最后，建筑的屋顶设置了1组工业级的排气扇来大大加速热空气排出这1进程。因而，在这样的1个环境下，热意被以自然的方式最大限度的排除。在这个项目的中庭内部，微风阵阵，感觉非常的惬意，完全不同于空调环境下干涩感。
同时，自然透风免去了大笔的电机投入费用和后期的运营费用。
而解决了温度问题，设计师就要进1步创造1个宜人的社交空间。解决的方式就是1个被叫做the ground的大楼梯。
Groud就是地面，设计师将楼梯大尺度铺开，使其成为1个折叠的地面。在这里，楼梯就是地面，同时这个地面还不像平地1样1览无遗，毫无变化。它通过踏步标高的变化融会进了多重的景观元素与就座区域，让空间运动起来，让各种活动被楼梯错落激起出来。
从上图可以看出，楼梯的设计非常丰富，交通上它要承载引导客人向上到达主力店铺区域，向下进入美食大厅区域的功能。
因此楼梯被纵向切成两半，1半向上，1半向下。
而同时，在通行功能以外，楼梯还融入了1些可供就座的开放平台，富有趣味的小布景和小舞台。以此提升common area的使用率与人气，把楼梯带活。笔者在现场时，楼梯上各国游人如织，大家席地而坐，空间非常富有生气。
楼梯另外1个笔者10分喜欢细节在于，设计师使用低本钱防腐木的同时，在每一个梯级的边沿用铝合金条收边。这样楼梯的边沿就清晰勾画了出来，既提示了使用者注意台阶高差，又避免了大面积楼梯看过去显得特别闷糊成1团。设计的巧思就体现在了这类细节当中。
沿着楼梯1路而上，就把人自然带到建筑的2层主商业平台。平台上散布各类精品店和餐厅类业态。平台的宽阔外廊围绕着中央楼梯，可以看到1楼美食大堂的玻璃展现寿光魅力汤泉工作服面，整体中庭构成了1个生机盎然的图景。
上图可以转达出建筑构思奇特的平面关系：美食大厅位于1层，沿着街道设有入口，但是大楼梯将人带到2层后，却再次将人向下引导1层的美食大厅。这说明设计师其实不想将1层的餐饮区与楼梯平台以上的商业孤立开来（类似与国内地下美食广场），而是通过标高的设置，让其在1层商业与整体商业再度融为1体。
而到了平台再往上，则没有设置任何1部自动扶梯将人运上去，取而代之的是1组错落的楼梯营建出1个引人向上的空间，让人通过步行去发现各个楼层的新奇。而对腿脚不便的客人则可使用藏在后面的直梯。
这么做的缘由何在？我想节省造价应当只是1方面。不知大家会不会有这么1种感觉，就是1个空间里面1旦设置扶梯，‘商场’的商业味就很浓。由于需要扶梯最大化将人流往上运送。这恍如在催着游客说：上来消费吧！。
但对这个项目，业主更希望创造的是1个邻里性的，有亲和力的微型社区。他更希望下降这个项目的“商场感”。让大家像沿着1个有高差的街道拾级而上去探索上面的新鲜事物远比坐扶梯的被动式更成心思。
我认为这个处理有点冒险但确切让全部项目的格调聊城工作服定做厂家更加纯洁了。
而建筑整体上又1强烈的个性就是单1混凝土材料的使用了。
这多是最初是由于造价缘由动身而做出的设计谋略。全部建筑的墙面，天花几近只用了混凝土这1单1材料。特别是屋顶，由于使用了自然透风节省了大量电机管线安装空间，使得屋顶纯平的混凝土板得以完全袒露。
与国内商业讲求立面奢华饰面和复杂天花做法的大环境相比，这个建筑却以1种大巧若拙的方式将1个材质用到底，让材料成为背景去烘托空间，烘托店面，以此获得1种震动效果。
目前在国内除1些仿安藤式小清新店面内部使用袒露混凝土标榜1种极简感之外，敢在全部项目以袒露混凝土作为主材质的商业项目好像还没有。
03
不拘1格的视觉设计
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大致梳理了项目硬件的设计与营建。这里想特别提1下这个项目非常有特点的视觉导向设计。
首先从大的项目LOGO来讲。我就很喜欢这个项目的主LOGO设计。方块的元素，简洁的线条再恰到好处地融会进了项目名称的两个单词，很好地转达出了建筑本身的性情与项目格调。
而进入项目内部，里面的导视设计则充满了1种高逼格的随便。比如楼层的介绍标识。
和1些标识箭头和前文提到的手绘铜板图。
这类手绘式的标识系统节省造价的同时显示了业主把控项目的精准手法。由于这样1套系统放在像万象城这类商业明显格格不入，但是放在这样1个项目立面又显得非常贴切并让人会心1笑。这就说明业主非常清楚从大的建筑到小的标示细节自己想要甚么。
作为1个主打社区理念的项目，自然少不了各种各样的活动，包括周末小集市，傍晚Live Music音乐会，各种叫你如何烘焙，品酒，做咖啡的工作坊（1般是结合商铺品牌）等。这些活动及提升了人气，又增强了用户的粘性，是非常符合项目定位和氛围的活动。
04
连锁+特点的商户配比
最后提1下项目的商户本身。
作为1个小型项目，这里的业态以餐饮为主，辅以1些精品，美容，设计师集合店业态。既有Roast，Brix和Roots Coffee这样在曼谷本地广受好评的连锁品牌，又有很多属于这个项目的特点小店。
位于项目3层的儿童业态The Little Pea更是充分结合项目的活动平台和屋顶花园的特点，安排了众多和社区服务相结合的露营，种植园等活动。全部项目内商户在店招，美陈和内装上都体现出高水平的格调，共同营建项目氛围。
而最使我印象深入的还是1层美食大厅（Market）的室内整体营建：
美食大厅被叫做The Common's Market，穿插着酒吧，西餐，中餐，面包等多重餐饮业态，内部充满了复古式的格调。业主提供了铁艺背景墙，公共桌椅等基本的铺位装潢元素，商户则就柜台和物品陈设上发挥各自的巧思。下图是美食大厅（Market）的商户列表：
而专门为这个Market设计的入口招牌，1种复古拼贴式的招牌设计风格也非常能使人眼前1亮。
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05
项目对我们的启发
The Commons，从开发商到设计师，在带着镣铐舞蹈的条件下做出了这样1个出彩的精品。而我们在国内做商业项目时也常常碰到各种困难，比如区位窘境，资金窘境，招商窘境等不1而足。
但是作为业主或作为设计师面对诸多不利条件时则常常做出各种让步各种下降标准。这样，作为1个复杂系统的商业项目在诞生前就携带着蓝图上的不良基因，在项目建设时也充满了不专业的大干快上。因此开出来的商业项目常常业主和设计师自己都不忍直视，更遑论吸引消费者。
这个时候，很多业主又会以“计不重要，还是看商户本身啦”或“以后再改改调调弄升级吗”这样的说辞来安慰自己。有烂设计加不专业打造做出来的商业项目还很赚钱的项目吗？坦白说有，并且很多。
但是在消费升级成为普遍趋势并且消费者愈来愈在综合系统性的高度下去挑剔1个个商业项目时，不思进取的商业项目再想要逆势而起则将变得越发困难。
The Commons, 1种有限资源下精耕细作的他山之石，可以攻玉。
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